Decyzję o kupnie mieszkania czy budowie domu w większości przypadków podejmujesz raz w życiu. Tak pokaźnej inwestycji nie finansujesz też zazwyczaj z własnej kieszeni, tylko bierzesz kredyt hipoteczny ze spłatą rozłożoną na co najmniej 20 lat. Czym jest kredyt hipoteczny i na co trzeba zwrócić uwagę w przypadku tego produktu? Wyjaśniamy!

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny (zwany też kredytem mieszkaniowym) to długoterminowy kredyt bankowy, przeznaczonym np. na zakup konkretnej nieruchomości, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej nieruchomości, której zakup lub budowa jest finansowana tym kredytem. Skomplikowane? Tylko na pierwszy rzut oka.

Co znaczy, że kredyt hipoteczny jest kredytem długoterminowym?

Kwota kredytu hipotecznego wynosi zwykle co najmniej kilkaset tysięcy złotych (a w niektórych przypadkach może wynieść nawet milion złotych). Dlatego też jest on udzielany na kilkanaście a nawet kilkadziesiąt lat (obecnie banki w Polsce udzielają kredytów mieszkaniowych nawet na 35 lat).

Ekonomiści podkreślają, że kredyt hipoteczny najlepiej wziąć na 15-20 lat. Dłuższy okres kredytowania, oznacza ogromne odsetki, jeśli tylko stać Cię na spłatę odrobinę wyższej raty, warto skrócić okres kredytowania.

Aby nie być gołosłownym, podamy przykład, wyliczony przez ekonomistę, Marcina Iwucia. Kredyt o wartości 300 tys. zaciągnięty na 30 lat, przy oprocentowaniu 6 % w skali roku, to w praktyce oprócz kapitału 350 tys. odsetek do spłaty! Jeśli ten sam kredyt rozłożymy na lat 20, odsetek zapłacimy 215 tys. To duża różnica, a wysiłek w spłacie odrobinę wyższej raty, zwykle jest to udźwignięcia.

Więcej na ten temat, między innymi tutaj. 

Co to jest zabezpieczenie hipoteczne?

Zabezpieczeniem kredytu przeznaczony na zakup/budowę mieszkania czy budowę domu jednorodzinnego jest hipoteka na rzecz banku wpisaną do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Księga wieczysta to dokument opisujący stan prawny nieruchomości. Dzięki znajdującym się w niej informacjom można stwierdzić jakie prawa i komu przysługują do danej nieruchomości. Księga wieczysta składa się z czterech działów. Do czwartego działu księgi wieczystej wpisywana jest hipoteka.

Hipoteka służy zabezpieczeniu kredytu hipotecznego i pozwala bankowi na dochodzenie wierzytelności z nieruchomości, niezależnie od tego czyją jest ona własnością. Oznacza to, że nawet jeżeli osoba, która wzięła kredyt sprzeda nieruchomość, a nowy właściciel nie będzie go spłacał, bank ma prawo dochodzić od niego swoich roszczeń.

Jak jest oprocentowany kredyt hipoteczny?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego oprocentowanie składa się z dwóch elementów:

  • ze zmiennej stawki WIBOR (3- lub 6-miesięcznej). Na wysokość WIBORU nie masz wpływu.WIBOR jest ustalany w dni robocze o godzinie jedenastej na podstawie stóp zgłaszanych przez uczestników fixingu, czyli przedstawicieli 13 banków, po odrzuceniu dwóch najwyższych i dwóch najniższych wielkości
  •  stałej marży banku (czyli jego zysku z udzielonego nam kredytu). Dobra wiadomość jest taka, że – w pewnym stopniu – możesz mieć wpływ na wysokość marży. Jej wysokość jest negocjowana praktycznie we wszystkich bankach udzielających kredytów hipotecznych (jej wysokość może być uzależniona np. od kwoty kredytu, od wskaźnika LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia ale też od dodatkowych produktów, z których skorzystasz.

Ile trzeba mieć wkładu własnego do kredytu hipotecznego?

Od kilku lat banki nie udzielają kredytów hipotecznych w wysokości pozwalającej sfinansować całość inwestycji (kupno mieszkania czy budowa domu). Jeśli chcesz otrzymać kredyt musisz mieć wkład własny. Od stycznia 2017 r. jego wysokość to 20 proc. kosztów inwestycji. Wkładem własnym mogą być m.in.:

  • gotówka,
  • środki zgromadzone na rachunkach bankowych,
  • oszczędności,
  • premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej,
  • wpłaty dokonane na poczet ceny zakupu (zaliczki, wpłaty na rachunek dewelopera lub zbywcy),
  • wartość rynkowa działki, na której ma być prowadzona budowa,
  • udokumentowane poniesione koszty budowy, wartość wykonanych robót budowlanych, wartość zakupionych materiałów budowlanych.

Niektóre banki oferują dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ale jest to opcja dość kosztowna.

Prowizje i opłaty związane z kredytem hipotecznym

Prowizja za udzielenie kredytu to jednorazowa opłata, którą płacisz zazwyczaj w dniu podpisania umowy kredytu. Prowizja jest wyrażona jako procent od kwoty udzielonego kredytu, a jej wysokość – w zależności od banku – wynosi od 0 do 4 proc.

Prowizja nie jest jedyną opłatą związaną z kredytem hipotecznym. Możesz się też zetknąć m.in. z opłatami za:

  • oszacowanie/wycenę wartości nieruchomościbędącej zabezpieczeniem kredytu. Niektóre banki samodzielnie szacują wartość nieruchomości, inne z kolei wymagają przedstawienia operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • kontrolę kredytowanej nieruchomości– kredyty przeznaczone na budowę domu jednorodzinnego wypłacane są w transzach. Wypłatę każdej z nich jest poprzedzona kontrolą na terenie budowy. Podczas tej kontroli bank sprawdza, czy kredytobiorca odpowiednio wykorzystał poprzednio wypłacone mu pieniądze,
  • aneks do umowy– w trakcie spłaty kredytu możemy zmieniać niektóre jego parametry, np. raty z równych na malejące czy skrócić okres spłaty. Zazwyczaj wiąże się to ze zmianą warunków umowy zawartej z bankiem. Za ich dokonanie jest pobierana opłata.

Czytaj również: Kupujesz mieszkanie/ dom? O tym pamiętaj! 

Sposób spłaty kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny możesz spłacać w ratach równych lub w ratach malejących.

  • W przypadku kredytu spłacanego w ratach równych na początku spłacasz przede wszystkim odsetki. Wraz z upływem czasu udział części odsetkowej maleje, a zwiększa się udział części kapitałowej.
  • Spłacając kredyt w ratach malejących co miesiąc spłacasz równą ratę kapitałową (będącą ilorazem kwoty kredytu i okresu spłaty w miesiącach) i raty odsetkową, która jest naliczana od zmniejszającego się zadłużenia.

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Docelowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest  hipoteka na rzecz banku wpisana do księgi wieczystej. Do czasu dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki stosowane jest zabezpieczenie przejściowe – kredytobiorca płaci wyższe odsetki (banki podwyższają marżę).

Dodatkowe produkty, czyli cross-sell, ubezpieczenia do kredytu hipotecznego

W zamian za niższą marżę, obniżoną lub zredukowaną do zera prowizję, bank – może cię zobowiązać do skorzystania z innych  oferowanych przez siebie produktów. Najczęściej jest to konto osobiste (dodatkowym wymogiem może być zasilanie go kwotą określoną przez bank), karta kredytowa i dokonywania przy jej użyciu transakcji bezgotówkowych o określonej wysokości czy przystąpienie do ubezpieczenia. Przed skorzystaniem z cross-sellu powinieneś sprawdzić, czy ci się to opłaca.

Często są to również ubezpieczenia. O tym które z nich są potrzebne i warte uwagi, a które raczej się nie sprawdzą, przeczytasz tutaj: Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – co warto, a co jest tylko naciąganiem? 

Wybierając bank, w którym weźmiesz kredyt hipoteczny nie powinieneś się spieszyć. Poświęć czas na porównanie ofert, nie bój się pytać doradców w oddziałach. Im więcej się dowiesz, tym lepszą ofertę wybierzesz.