Kupno mieszkania, formalności, przepisy, zasady i praktyczne wskazówki… jest tego trochę. Wymieniamy po kolei, aby łatwiej było stworzyć własną listę.

Sprawdź księgę wieczystą

Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, upewnij się, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych i innych obciążeń, a jej zakup jest dla ciebie bezpieczny. Po pierwsze – poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej (KW) i sprawdź jej zawartość. Możesz to zrobić na stronie elektronicznej księgi wieczystej: ekw.ms.gov.pl. Dzięki temu dowiesz się, czy mieszkanie nie ma obciążonej hipoteki z tytułu kredytu, zadłużenia prywatnego ani egzekucji komorniczych.

Zobacz pozostałe dokumenty mieszkania

Poproś też sprzedającego o tytuł prawny nabycia nieruchomości, który potwierdzi, że jest jej właścicielem i ma prawo decydować o sprzedaży.  Tytułem może być notarialna umowa sprzedaży (gdy kupił nieruchomość na rynku wtórnym) lub umowa z deweloperem i akt ustanowienia własności lokalu (gdy kupował ją na rynku pierwotnym), ewentualnie notarialna umowa darowizny albo notarialny akt potwierdzający otrzymanie spadku. Upewnij się, że mieszkanie nie jest kupione na współwłasność, ani nie ma wpisanej służebności.

Zażądaj także innych dokumentów, dowodzących, że w bezpieczny sposób możesz kupić daną nieruchomość: potwierdzenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, zaświadczeń, że właściciel na zalega z płaceniem czynszu (w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej), podatku od nieruchomości, a także składek do ZUS i urzędu skarbowego (gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą).

Jeśli w transakcji kupna mieszkania pomaga ci notariusz, sprawdzenie wszystkich wymienionych wyżej dokumentów możesz powierzyć właśnie jemu. Dopiero, gdy będziesz pewny, że nieruchomość warta jest inwestycji, przystąp do negocjacji i procedury kredytowej.

 Podpisz umowę przedwstępna

Przystępując do konkretnych negocjacji ze sprzedającym mieszkanie (osobą prywatną lub deweloperem), znasz już prawdopodobnie swoją zdolność kredytową. Jeśli jesteś zdecydowany na daną nieruchomość, spisz ze sprzedającym umowę przedwstępną i zapłać ustalony zadatek. Co powinno się znaleźć w umowie przedwstępnej? Na pewno informacja o tym, jakiego lokalu dotyczą ustalenia, jego dokładna cena, wysokość zadatku, termin przekazania kolejnych rat, a także data oddania mieszkania i jego stan techniczny. Warto też doprecyzować, co się stanie z zadatkiem w przypadku odstąpienia od podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży (zwykle zadatek przepada, gdy kupujący odstąpi od transakcji, jeśli zrobi to sprzedający – zwraca kupującemu jego podwójną wartość).

Postaraj się o kredyt

Z umową przedwstępną udaj się do banku i rozpocznij właściwą procedurę kredytową w jednej lub kilku placówkach. Starając się o kredyt, zostaniesz poproszony o przedstawienie wielu dokumentów. Na pewno potrzebne będzie zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów, umowa o pracę, zaświadczenie z ZUS o wysokości odprowadzanych składek, PIT 37 za ostatni rok lub dwa lata oraz wyciąg z rachunku bankowego i karty kredytowej (za 3 i 6 miesięcy wstecz). Musimy też okazać dowód osobisty i drugi dokument tożsamości ze zdjęciem. Opcjonalnie także skrócony odpis aktu małżeństwa, umowę rozdzielności majątkowej i dokumenty potwierdzające prawo stałego pobytu w przypadku obcokrajowców. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, będziesz potrzebował też zaświadczenia o niezaleganiu  z podatkami i składkami ZUS, wpisie do CEIDG, posiadaniu numerów NIP oraz REGON.

Opłać ustanowienie hipoteki

Gdy kupujesz mieszkanie na kredyt, musisz postarać się o ustanowienie hipoteki i wpisanie jej do księgi wieczystej nieruchomości. Złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki wymaga wniesienia opłaty sądowej, dokument potwierdzający złożenie wniosku (który nie oznacza wpisu do KW!) otrzymujemy w dwóch egzemplarzach – jeden przekazujemy bankowi, który na tej podstawie przelewa kredyt na nasze konto. Po kilku tygodniach lub miesiącach otrzymamy właściwe potwierdzenie, że dokonano wpisu do księgi wieczystej – ten dokument także przekazujemy do banku, który od tej chwili zwalnia nas z tzw. ubezpieczenia pomostowego, a więc w praktyce wysokość raty nieznacznie spada.

Więcej o obowiązkowych ubezpieczeniach przy zakupie mieszkania przeczytasz tutaj

Oczywiście wszystkie opisane w tym paragrafie czynności możesz zrobić we własnym zakresie lub zlecić to zadanie notariuszowi, jeśli korzystasz z jego wsparcia.

Zapłać podatek PCC

Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego, po dokonaniu transakcji musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% od rynkowej wartości nieruchomości, czyli przeciętnej ceny, jaką trzeba zapłacić za tego typu mieszkanie o zbliżonych parametrach, w podobnej okolicy. Mówiąc precyzyjnie i językiem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 09.09.2000 roku,  Dz.U. Nr 86, poz. 959 tekst ujedn.),wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Jeśli cena nieruchomości  którą podasz w zeznaniu będzie znacznie różnić się od średniej ceny rynkowej, urząd może powierzyć wycenę rzeczoznawcy, a następnie obciążyć cię kosztami jego pracy i nałożyć karę, chyba, że będziesz w stanie rzeczowo udowodnić niższą cenę zakupu – na przykład złym stanem technicznym mieszkania, wyjątkowo niekorzystną lokalizacją.

Ważna uwaga: wysokość podatku oblicza notariusz, on też zajmuje się jego odprowadzeniem. Z podatku jesteś zwolniony, gdy kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, ale od płatnika podatku VAT.

Odwiedź urząd skarbowy

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, musisz też zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Masz na to 14 dni od chwili, gdy zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Odpowiednie formalności załatwisz w swoim urzędzie skarbowym. Wysokość podatku zależy od rodzaju hipoteki – jeśli jest to hipoteka kaucyjna zapłacisz 19 złotych, jeśli zwykła – 0,1% jej wartości. Informacje o rodzaju hipoteki znajdziesz w umowie kredytowej, która podpisałeś z bankiem.

Odbierz mieszkanie

Jeśli mieszkanie, które kupujesz nie jest nowe, dobrze opisać w umowie stan, w jakim zostanie przekazane, a także jego zawartość. W chwili przekazania nieruchomości trzeba sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy, w którym zostaną uwzględnione wszystkie znajdujące się w mieszkaniu sprzęty i meble, opisany jego stan, spisane liczniki mediów a także zapisane dodatkowe uwagi. Pamiętaj, by protokołem objąć też piwnicę, komórkę lokatorską czy miejsce postojowe, oczywiście, jeśli są one elementem transakcji.

Poinformuj urzędy o nowym właścicielu nieruchomości

Odwiedź urząd miasta lub gminy, w rejonie którego znajduje się kupiona nieruchomość i poinformuj, że zostałeś jej nowym właścicielem. Od tej pory to ty będziesz płatnikiem podatku od nieruchomości. W tym samym miejscu załatwisz też sprawy meldunkowe – możesz zdecydować się na meldunek stały bądź tymczasowy, warto pamiętać, że obowiązek meldunkowy wciąż w Polsce istnieje. Zameldować możesz się także za pośrednictwem internetowej platformy Obywatel.gov.pl , będziesz potrzebować do tego profilu zaufanego.

Jeśli nieruchomość, którą kupiłeś znajduje się na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, zgłoś zakup do Zarządu Mienia Skarbu Państwa.  Możesz to zrobić osobiście, albo przesłać mailem skan aktu notarialnego potwierdzającego zakup.

Przepisz media

Jeśli do tej pory nie byłeś w spółdzielni mieszkaniowej, wspólnocie mieszkańców lub biurze administracji budynków – wybierz się tam jak najprędzej. Zaktualizuj dane dotyczące właściciela mieszkania, poznaj zasady opłacania czynszu, terminy rozliczeń, dane do przelewów. Dowiedz się, gdzie zgłaszać ewentualne awarie, poproś o kontakt do decyzyjnej i dobrze zorientowanej osoby, bo ten przyda się w najmniej spodziewanym momencie. Wybierz się do dostawcy prądu i/lub gazowni, zarejestruj media na swoje nazwisko. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym, to ostatnia okazja, by sprzedający uregulował swoją część należności.

Zmień adres do korespondencji

Ten punkt nie jest tak pilny, jak poprzednie, ale na fali zmian i aktualizowania danych, warto o nim pamiętać. O nowym adresie zamieszkania poinformuj pracodawcę (lub uczelnię), operatora telefonii komórkowej, bank, inne instytucje, które wystawiają ci rachunki, ewentualnych zleceniodawców, którzy wysyłają ci umowy i rozliczenia podatkowe. W końcu nowym adresem podziel się z rodziną i znajomymi. Będą wiedzieć, jak trafić na parapetówkę 😉