Tak zwane zalania sąsiedzkie to najczęstsze szkody występujące w budynkach o wielu kondygnacjach. Szkody zalaniowe z reguły nie oznaczają poważnych zniszczeń, ale potrafią sprawić, że neutralne relacje sąsiedzkie przeistoczą się w prawdziwą “wojnę domową”. Bo cóż zrobić, gdy sąsiad nie poczuwa się do winy? Czy w ogóle może się do niej nie poczuwać, skoro wiadomo, że woda wylała się właśnie z jego mieszkania?

Każdy, kto wyrządził drugiej osobie szkodę, jest zobowiązany do jej naprawienia. Zwróć uwagę, że ta zasada wcale nie mówi, że winny musi zapłacić określoną ilość pieniędzy poszkodowanemu. Przepisy wymagają, aby uszkodzona rzecz została przywrócona do stanu sprzed zdarzenia wywołującego szkodę, a jeśli jest to niemożliwe, dopiero wtedy należy się pieniężne odszkodowanie za zalane mieszkanie w bloku. W praktyce zdecydowana większość spraw odszkodowawczych wiąże się jednak z wypłatą pieniędzy – w gruncie rzeczy jest to najprostsza i najszybsza forma załagodzenia sporu.

Garść przepisów:

Art. 433 k.c.: Za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec.

Innymi słowy każdy, kto wywoła szkodę jednym z powyższych zachowań (wyrzuceniem, wylaniem lub wypadnięciem przedmiotu z pomieszczenia) jest odpowiedzialny za jej naprawienie. Dodam, że winowajcą nie musi być właściciel nieruchomości, lecz na przykład jeden z jego gości lub członek dalszej rodziny. Niestety, wbrew powszechnej opinii, powyższa regulacja nie będzie miała zastosowania do sytuacji, w której doszło do zalania cudzego mieszkania.

Stanowisko to zostało potwierdzone uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2013 r. (sygn. akt III CZP 63/12), zgodnie z którą przepis art. 433 kodeksu cywilnego nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Sąd Najwyższy uznał, że do szkód zalaniowych trzeba stosować przepis artykułu 415 kodeksu cywilnego, a nie art. 433.

Art. 415 k.c.: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

Co z tego wynika? Że za szkodę zalaniową odpowiada już nie “ten, kto pomieszczenie zajmuje”, ale ten, kto ją faktycznie spowodował.

Na czym polega zasada winy? Kto płaci za szkody?

Niedawno wyjaśniałem, jak działają dwie zasady polskiego prawa cywilnego, zasada winy i zasada ryzyka, w przypadku odpowiedzialności kierowcy wobec pasażera.

Odpowiedzialność za zalanie mieszkania zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego kształtuje się w oparciu o zasadę winy. Tym samym oznacza to, że jako poszkodowany będziesz zmuszony udowodnić nie tylko fakt zalania, ale przede wszystkim to, że zdarzenie powstało na skutek działania lub zaniedbania ze strony Twojego sąsiada. W pewnym sensie jest to zła wiadomość, ponieważ gdybyśmy przyjęli zasadę ryzyka (czyli tę, która obowiązuje w art. 433 k.c.), nie musiałbyś niczego udowadniać, a sąsiad, który Cię zalał odpowiadałby z mocy samego prawa. Tak jednak nie będzie.

Sąd Najwyższy w omawianej uchwale zaznaczył, że trudność dowodowa w takiej sytuacji jest jedynie pozorna, ponieważ w praktyce jako poszkodowany będziesz w stanie udowodnić winę sąsiadowi. I rzeczywiście tak z reguły jest. Nieruchomości po zalaniu mają to do siebie, że dosyć łatwo jest w nich ustalić źródło zniszczenia. W zlokalizowaniu miejsca wycieku pomoże mokra plama na suficie w łazience lub na ścianie w kuchni.

Zalanie mieszkania przez sąsiada z góry

Gdy pobiegniesz z pretensjami do sąsiada powyżej może się okazać, że nie jest on winny całemu zdarzeniu – np. wtedy, gdy wykaże, że jego instalacja hydrauliczna jest sprawna, a w jego mieszkaniu nie będzie śladu uszkodzeń, które mogłyby spowodować zalanie Twojej nieruchomości. Jeśli ustalisz, że zalanie było wynikiem uszkodzenia rury biegnącej w ścianie budynku, czyli tzw. pionu, za szkody będzie odpowiadał zarządca nieruchomości albo spółdzielnia mieszkaniowa.

Pamiętaj jednak, że za stan tzw. poziomów, czyli rur biegnących poziomo odpowiadają właściciele mieszkań.

Jak uzyskać odszkodowanie?

Najłatwiej jest wtedy, gdy sąsiad potwierdzi swoją winę i zgodzi się na pokrycie wszystkich szkód. Może to uczynić na wiele różnych sposób, niekoniecznie związanych z wypłatą pieniędzy poszkodowanemu. W praktyce winowajca może wynająć ekipę remontową, a nawet sam naprawić wszelkie usterki. Zdecydowanie częściej sąsiedzi decydują się jednak na sfinansowanie strat. Przyczyna jest bardzo prosta – zapłata pieniędzy jest szybsza i nie wymaga wysiłku fizycznego.

Idealnie jest wtedy, gdy sąsiad – sprawca ma ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Jeśli tylko uzna swoją odpowiedzialność za szkodę, będzie mógł po prostu podać Ci numer swojej polisy OC. Ty zgłosisz szkodę do firmy, w której ubezpieczony jest sąsiad, następnie jego ubezpieczyciel przyśle rzeczoznawcę i wypłaci Ci odszkodowanie.

Z drugiej strony Ty możesz sobie wykupić ubezpieczenie mieszkania, czyli ubezpieczenie majątkowe. Podpisując tego rodzaju umowę upewnij się, że obejmuje ona także szkody powstałe właśnie na skutek zalania.

Zalanie mieszkania przez sąsiada bez ubezpieczenia

Brak ubezpieczenia? Jeśli okaże się, że z uzyskaniem odszkodowania od sąsiada będzie problem, wtedy będziesz mógł skorzystać z własnej polisy. W tym przypadku to Twój ubezpieczyciel wypłaci kwotę potrzebną na remont, oczywiście po wcześniejszym oszacowaniu strat. Następnie sam będzie domagał się zwrotu pieniędzy od winnego całego zdarzenia.

A jeśli winnym jest zarządca lub spółdzielnia? Wówczas zgłoszenie kierujesz bezpośrednio do tych podmiotów lub swojego ubezpieczyciela, wskazując odpowiedzialnego za zalanie.